Topplån saknar idag en juridisk benämning och bestämning. Det följer av att det sedan bolånetakets införande 2010 inte går att belåna en bostad till över 85% av marknadsvärdet/köpeskillingen. Emellertid kan den funktion som det tidigare topplånet innebar sägas finnas kvar på olika sätt.
Topplånet försvann med bolånetaket
Fram till oktober 2010 kunde ett bolån byggas upp med ett bottenlån och ett topplån. För bottenlånet hade banken, precis som nu, säkerhet i bostadens värde. Samtidigt ville banken ha en marginal mot exempelvis boprisfall och därför var det inte möjligt att belåna bostaden upp till 100% av värdet. Maximal belåningsgrad genom åren har skiftat, men i genomsnitt låg den på omkring 80%.
De flesta banker erbjöd då de låntagare som hade behov av en högre belåningsgrad möjligheten att teckna till ett topplån. Detta fungerade som en slags hybrid mellan ett hypotekslån och ett blancolån, vilket också märktes i räntesättningen. Topplånet var billigare än ett rent blancolån, men samtidigt dyrare än ett hypotekslån.
När så reglerna om bolånetaket infördes i oktober 2010 försvann möjligheterna att teckna topplån på mellanskillnaden mellan 85% och 100% av värdet.
Blancolån som topplån
Att bolånetaket omöjliggör en belåning som överstiger 85%, innebär inte att topplånets tidigare funktion är utspelad. Den som behöver låna upp de resterande 15% som krävs för köpet kan göra det via ett blancolån, det vill säga ett lån helt utan någon annan säkerhet än den som följer av låntagarens betalningsförmåga.
Det går att ansöka om detta topplån/blancolån hos vilken långivare som helst. Att ansöka om lånet hos den bank i vilken man placerar bolånet är dock inte möjligt.
Topplån för att täcka bankernas tuffare krav
Bolånetaket sätter en maxgräns för belåningen. Det finns emellertid banker och bolåneinstitut som har tuffare regler och det är mer regel än undantag att maxbelåningen med fastigheten som säkerhet är 75%. Till exempel utgår de fyra storbankerna från den procentsatsen.
För den som inte kan erlägga 25% av köpeskillingen med egna pengar blir resultatet att det krävs ytterligare lån förutom bottenlånet för att kunna genomföra köpet. Differensen mellan 75-85% kan då tecknas som ett blancolån med en ofta i jämförelse med vanliga lån utan säkerhet mer gynnsam ränta. På ett sätt fungerar denna typ av lån nästan som äldre tiders topplån.
Dyrare att låna
Som du ser finns möjligheter att utnyttja varianter av det gamla topplånet. Även om det förhåller sig så är det viktigt att notera att det idag är dyrare att låna än tidigare. Ju mindre del av ett bolån som täcks av en säkerhet i bostaden, desto högre blir den totala kostnaden.
Vi kan ta ett exempel för att illustrera detta.
Vi jämför två bolån, ett som betalades ut före oktober 2010 och ett som betalades ut i oktober 2016. För att göra jämförelsen oberoende av skiftande räntenivåer använder vi samma ränteuppgifter. För båda exemplen utgår vi från en belåningsgrad på 100% i fastigheten.
Bottenlån: 3%
Topplån: 5%
Blancolån: 7%
Lån 1 (2010):
2 miljoner sammanlagt, varav 1,6 miljoner (80%) i bottenlån och 400 000 kr (20%) i topplån. Kostnaden för lånet blir 68 000 kr (48 000 + 20 000) per år eller 5667 kr per månad.
Lån 2 (2016):
2 miljoner sammanlagt, varav 1,5 miljoner (75%) i bottenlån, 200 000 kr (10%) i topplån/blancolån och 300 000 kr (15%) i blancolån. Kostnaden för lånet var 76 000 kr (45 000 + 10 000 + 21 000) per år eller 6333 kr per månad.