Lånekalkyl

Den som hyr en bostad betalar i regel bara en fast hyra. Eventuellt tillkommer el, vatten och någon extra avgift exempelvis för bredband. Den som bor i en egen bostad har emellertid en helt annan uppsättning kostnader att betala. Att få en bild av vad boendet kostar, framför allt vad gäller lån men också med andra kostnader, är viktigt. Därför presenterar vi här några räkneexempel kring bolån.

Hur mycket får du låna?

När en bank tittar på din ekonomi för att se om du ska få låna över huvud taget samt hur mycket du ska få låna, är det tre saker som är de mest centrala, nämligen:

• Om du/ni är en eller två som söker
• Inkomsten från tjänst/pension/egen verksamhet (kontrolleras via kreditupplysning)
• Hur mycket du/ni kan erlägga i kontantinsats (minst 15%).

Dessa uppgifter matchas mot grundläggande förutsättningar kring amortering och förmåga att klara ett högre ränteläge. Vad gäller amortering gäller de minsta kraven enligt Finansinspektionens regler från 2016 och 2018, och när det gäller ränteläget brukar bankerna laborera med en räntehöjning till 7%.

Med era månadsinkomster torde banken godkänna låneansökan. Hade du/ni endast varit en sökande, då med en månadsinkomst före skatt på 30 000 kr, hade banken förmodligen inte beviljat lån.

Vad får du betala i månaden?

Vad du får betala i månaden för ditt boende beror på tre saker, nämligen:

• Bolånets storlek
• Räntesatserna
• Amorteringsbelopp

I en kalkyl över månadskostnader ska du multiplicera bolånet med räntesatsen och dividera med 12, till exempel:

Bolån på 5 miljoner x ränta på 2% (0,02) = 100 000 kr / 12 = 8 333 kr.

I realiteten blir dock räntekostnaden något lägre än så eftersom du amorterar en del av lånet varje år, men det är ett bra riktmärke för kostnaden. För att räkna ut hur mycket du måste amortera måste du kolla på de amorteringskrav som Finansinspektionen införde 2016 och 2018. Vi går igenom dem nedan.

Amorteringskrav

Utöver ränta måste du amortera på ditt bolån varje månad om du uppfyller någon eller några av följande amorteringskrav som Finansinspektionen infört:

• Ditt bolån utgör över 70 % av bostadens värde = krav på att amortera minst 2 % av lånet årligen.
• Ditt bolån utgör mellan 50-70 % av bostadens värde = krav på att amortera minst 2 % av lånet årligen.
• Ditt bolån är mer än 4,5 gånger större än din eller hushållets årsinkomst före skatt = krav på att amortera ytterligare 1 % årligen.

Du kan med andra ord behöva amortera upp till 3 % av bolånet årligen. För ett lån på 5 miljoner kronor skulle det innebära 150 000 kr på årsbasis och 12 500 kr per månad. Sammanlagt blir månadskostnaden för lånet på fem miljoner omkring 20 800 kr.

Räkna med driftskostnader

Det är viktigt att räkna med driftskostnaden när du gör en egen lånekalkyl eller budget för ditt boende. För en villa ingår en rad olika poster i driften, medan de är lite färre för en bostadsrätt. För en villa ska du räkna med el, vatten, värme, sophämtning, underhåll, eventuell samfällighetsavgift, eventuell sotning, med mera.

Pantbrevsavgift och lagfart

Ovan har vi presenterat räkneexempel med kontantinsats, ränta och driftskostnad som huvudingredienser. Det är emellertid också viktigt att du räknar med kostnader för pantbrev och lagfart (stämpelskatt) när du räknar på totalkostnaderna för ditt boende i egen bostad.

För pantbrev tar Lantmäteriet ut en expeditionsavgift på 375 kr samt en ytterligare avgift på 2% av pantbrevsbeloppet. Tar du till exempel ut två pantbrev på 500 000 kr styck kommer du att få betala:
2 x 375 kr = 750 kr
2 x (0,02 x 500 000) = 20 000 kr.

Finns redan pantbrev i fastigheten som täcker ditt lånebehov behöver du emellertid inte ta ut nya.

Lagfarten, som är en skatt tas ut vid överlåtelse (köp eller gåva) av fastighet, är 1,5%. Denna räknas på vad bostaden faktiskt kostade att köpa (köpeskillingen).

Om du köper en villa till priset 3 miljoner kronor kommer lagfarten att vara (3 000 000 x 0,015) 45 000 kr.