Ränta för ett bolån räknas som alla andra räntor, det vill säga med en årlig nominell ränta på det utestående beloppet. Vid beräkning av den effektiva räntan räknas även amorteringar samt eventuella avgifter med. Det är ganska enkelt att få till exempel effektiv ränta förklarat på ett enkelt sätt.
Ett bolån kan bestå av flera olika typer av lån. Dels finns bottenlånet, som kan vara bundet eller rörligt, dels finns olika varianter av blancolån. Alla typer räknas på samma sätt, men räntesatserna för respektive avtal skiljer sig åt.
Låga räntor för bolån
Den största delen av ett hypotekslån som bolån är alltid ett bottenlån. Det är denna portion för vilken banken har pant i själva objektet. Med den trygga säkerheten kan banken erbjuda räntor som är mycket låga i jämförelse med andra låneformer.
I tillägg till hypotekslånet kan topplån tillkomma. För detta kan banken räkna på en viss säkerhet i panten, men den är inte lika trygg som den som ligger i bottenlånet. Räntan blir således normalt högre för denna del.
För den som måste erlägga mer än 85% av köpeskillingen för en bostad med lånade pengar är det ett blancolån som gäller. Eftersom långivaren inte har någon pant som säkerhet för det lånet blir räntan högre relativt sett bolånet.
Exempel på räntor
För att visa på skillnader i räntesatser för olika delar av ett bolån kan vi presentera några enkla exempel.
Jonna och Filip köper en villa till priset 4 miljoner. För att kunna betala denna köpeskilling behöver de både bottenlån, topplån och blancolån.
A. Banken erbjuder Jonna och Filip att låna upp till 75% av köpeskillingen, det vill säga 3 miljoner, med ett bottenlån. Paret väljer att binda en del på 3 år till en ränta på 2,00% medan övrig del löper med rörlig tremånaders ränta på 1,75%.
B. För de 400 000 kr som återstår för att täcka upp köpeskillingen upp till bolånetaket (85%) kan paret inte belåna själva bostaden, utan får i stället ansöka om ett topplån. Det blir i praktiken fråga om ett blancolån, dock med en relativt sett bättre ränta än ett helt fristående lån. Räntan de erbjuds är 4,50%.
C. Jonna och Filip saknar nu 600 000 kr för att slutföra köpet. De har 400 000 kr i sparade pengar och behöver därför låna 200 000 kr. För detta behov ansöker de om ett blancolån utan säkerhet hos en annan bank. De har båda en god ekonomi med förhållandevis höga månadsinkomster och en god kreditvärdighet. Det innebär att de erbjuds en ränta på 7%.
Ovan är ett fiktivt exempel utifrån det allmänna ränteläget i september 2016.
Ta ut extra på bolånet
Som framgår av ovan är räntan på bolån alltid den lägsta möjliga som en privatperson kan erbjudas. För den som äger sin bostad och behöver ett lån eller en kredit, till exempel för att köpa en ny bil eller för att renovera hemma, är det alltså alltid en god idé att undersöka möjligheten att använda ett övervärde i bostaden i stället för att exempelvis teckna ett blancolån. För den som har bott länge i sin villa eller sitt radhus, och har sett bopriserna öka genom åren, finns förmodligen ett mycket stort övervärde.
Vi ska dock nämna att amorteringskravet som infördes den 1 juni 2016 kan ge effekter för den som höjer ett befintligt bolån. Alla nya och omförhandlade bolån som uppgår till minst 50% av bostadens marknadsvärde/köpeskilling blir numera föremål för tvingande amortering.