Den som idag säljer en bostad efter en längre tids ägande gör förmodligen en ganska rejäl vinst. Bopriserna har ju ökat stadigt i över ett decennium och den värdeökningen kan många gånger uppgå till sjusiffriga belopp. Det kan vara mycket lockande att efter försäljningen skjuta upp betalning av reavinstskatten. Frågan är om det är lönsamt eller rent av en förlustaffär?
Nya regler om uppskov
Regeringen har under sommaren presenterat en rad regler som är tänkta att göra det enklare att skjuta upp betalning av reavinstskatt från försäljning av bostad, det vill säga uppskov. Regelförslagen behandlas för närvarande i riksdagens utskott och enligt de flesta bedömare kommer de att gå igenom utan större problem.
Grundreglerna i förslaget är två stycken, nämligen:
1. Maxbelopp för uppskov försvinner vid köp av dyrare bostad
2. Mer skatt kan flyttas framåt även vid köp av billigare bostad.
Av detta följer att köpeskillingen för den nya bostaden spelar mindre roll än tidigare. Det övergripande syftet är att öka rörligheten på bostadsmarknaden, eller som finansministern uttrycker det: – ”[det blir] lättare för äldre att ta steget att byta bostad när barnen har flyttat ut.”
Extra skatt på skatten
De nya reglerna kommer att vara konstruerade på så vis att den som skjuter på skatten får en extra skatt att betala. Den räknas på reavinsten och kommer i praktiken att uppgå till 2,27% per år på skatten som skjuts framåt. Storleken på procentsatsen innebär att det för de flesta i dagsläget är en betydligt bättre affär att bo kvar i bostaden än att flytta. 2,27% motsvarar nämligen en bankränta på 3,25% före räntereduktion.
Organisationen Villaägarna är skeptiska till regeringens förslag och framför att det för majoriteten av säljarna kommer att vara mer förmånligt att betala reavinstskatten direkt.
Exempel: Den som gör en vinst på en miljon på försäljningen ska betala 220 000 kr i skatt (kapitalvinstskatt på 22% x 1 000 000 kr). Om man väljer att skjuta upp betalningen blir kostnaden per år 5000 kr, vilket motsvarar 3,25% i ränta. Tar man i stället upp extra på bolånet för den nya bostaden för att täcka reavinstskatten blir kostnaden förmodligen betydligt lägre. Är bolåneräntan till exempel 1,5% blir kostnaden 2310 kr.
Högre avkastning än 3,25%?
Det finns givetvis en möjlighet att investera reavinstskattebeloppet för att försöka få en avkastning som överstiger 3,25%. För den som väljer rätt investeringar torde det vara fullt möjligt att trumfa räntan. Samtidigt måste man då dra på sig risk – det är ju inte möjligt att få över 3,25% i avkastning helt riskfritt.
Uppskov för att komma runt amorteringskravet
Enligt experterna finns egentligen bara en grupp av bostadssäljare/-köpare som kan dra fördel av de nya reglerna. Det handlar om dem som vill förvärva en bostad till högsta möjliga pris i relation till ekonomin. Dessa köpare kan använda reavinstskatten för att betala hela eller en del av kontantinsatsen utan att för den delen behöva teckna topplån och samtidigt eventuellt komma under 70% belåning. Enligt amorteringskravet gäller att den som har en belåning som överstiger 70% ska amortera hela lånebeloppet med 2% år. Med en belåning som understiger denna siffra är kravet möjligen mer hanterbara 1%.
Sammanfattning – skjuta upp reavinstskatt
Att skjuta upp betalningen av reavinstskatt blir enklare med regeringens nya regler. Samtidigt blir det för de flesta en dyrare affär att skjuta upp än att betala direkt. Den stora fördelen tillkommer dem som köper ett nytt boende med en sett till den egna ekonomin relativt hög prislapp.