För någon månad sedan publicerade vi ett blogginlägg om de nya reglerna för uppskov av reavinstskatt som föreslås gälla i fyra år fram till 2020. Inriktningen var att ge en snabb översikt av reglerna och exemplifiera effekten av dem med ett par räkneexempel. Vi presenterade också något kring en kanske inte helt önskad effekt av den nya lagstiftningen, nämligen att uppskovsreglerna i realiteten ger ett verktyg för den som köper ny bostad att undvika att träffas av amorteringskravet. Denna lilla detalj ska vi undersöka mer i detalj i det här blogginlägget.
Uppskov på skatten kan ge amorteringsfria lån
De föreslagna reglerna handlar om ett slopat uppskovstak. Detta innebär att det blir möjligt att skjuta upp hela reavinsten från en bostadsförsäljning. Som säljare behöver man då inte betala ett öre i skatt förrän då man tar upp vinsten för beskattning. Kort sagt får säljaren behålla mer av vinsten. Samtidigt kommer denna fördel inte utan nackdelar. Den stora nackdelen är att uppskovet kostar. Det kostar 0,5% av uppskovsbeloppet per år.
Den som avser att fortsätta vara bostadsägare får mer kvar att så att säga handla för vid köp av nästa bostad, och kan, beroende på köpeskillingen och reavinstbeloppet, komma under gränsen för tvingande amortering.
Viktigt att känna till är dock att det är banken som avgör om ett bolån som understiger 50% av bostadens marknadsvärde ska vara amorteringsfritt. Det kan mycket väl vara så att banken ändå kräver en viss amortering, trots att man egentligen kommer under brytpunkten för amorteringskravet.
Möjlighet att köpa dyrare bostad
Idén med uppluckrade regler för uppskov är att rörligheten på bostadsmarknaden ska öka. Om säljarna slipper avhända sig en rejäl portion av vinsten från försäljningen är sannolikheten större att den som funderar på att sälja tar det sista steget. Det är fullt möjligt att det blir så, men det bakomliggande syftet med ändringarna i uppskovsreglerna, det vill säga att prisökningarna på bostäder överlag ska stabiliseras, behöver inte uppfyllas. Den som får behålla sin vinst kan nämligen välja att köpa dyrare. Med en större kassa har man möjligheten att följa med längre i budgivningar eller lägga ett högre bud direkt för att säkra sig en ny bostad.
Fallgropar och fällor
Som sagt ska ränta betalas på uppskovet. Denna ränta är betydligt högre än vad som är möjligt att bli erbjuden i boränta av banken. Skillnaden kan faktiskt vara så stor som upp emot två procentenheter. Det är alltså dyrt att skjuta upp beskattningen av en reavinst vid bostadsförsäljning. Men, när man köper nytt med hjälp av vinstmedlen, sparar man inte in på boräntan? Det korta svaret är nej. Uppskovsräntan på 0,5% motsvarar i princip en bolåneränta på mellan 3,25-3,50%, vilket är betydligt mer än vad ett bolån kostar.
Exempel:
Lars och Monica säljer sin bostad och gör en vinst på 3 miljoner kronor. De investerar då i en ny bostad som kostar 5 miljoner. De använder vinstmedlen för att komma ner i en belåningsgrad på under 50%. Bostadsköpet kan då sägas finansieras av två olika delar, nämligen:
1. Uppskovsbelopp till motsvarande 3,50%
2. Bolån till 1,50-2,00%.
Hade Lars och Monica i stället valt att ta upp reavinsten till beskattning direkt och erlagt de skattade pengarna som betalning för bostaden hade hela finansieringskostnaden bestått av bolån till 1,50-2,00%.
Tidsplan för de nya reglerna
Förslaget om en ändring av uppskovsreglerna under fyra år presenteras i regeringens promemoria Ändrade regler för uppskov med kapitalvinst vid avyttring av privatbostad. Den är på remiss inför framtagande av en proposition under hösten. Ändringarna kommer med största sannolikhet att träda ikraft den 1 januari 2017, med en retroaktivitet. Reglerna kommer att gälla försäljningar mellan den 21 juni 2016 och den 30 juni 2020.